Cessão de direitos possessórios

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O que é posse, para a lei

Possuidor é quem tem, de fato, o exercício de algum dos poderes do proprietário: usar, cuidar, colher os frutos, defender o imóvel (Código Civil, art. 1.196). Morar, cercar, plantar, construir, pagar as contas e ser reconhecido pelos vizinhos como o responsável pelo lugar são sinais de posse.

Nem toda ocupação é posse. Quem está no imóvel por mera permissão ou tolerância do dono não tem posse, e atos violentos ou clandestinos só geram posse depois que a violência ou a clandestinidade termina (art. 1.208). Quem conserva o imóvel em nome de outra pessoa, sob suas ordens, pode ser detentor, nos termos do art. 1.198, e não titular de uma posse própria para negociar.

O que passa para quem recebe

• A posse, com as características de origem. A lei presume que a posse mantém o caráter com que foi adquirida (art. 1.203). Essa presunção não substitui o exame de mudanças nos fatos e das regras de boa-fé; não significa que toda característica permaneça imutável.
• O tempo de posse anterior. Quem recebe a posse por contrato pode unir a sua posse à do antecessor (art. 1.207). Para contar prazo de usucapião, a lei permite somar as posses, desde que todas sejam contínuas e pacíficas e, nas modalidades que exigem, com justo título e boa-fé (art. 1.243).
• As benfeitorias e construções que estiverem no imóvel, se o contrato assim disser.

O que a cessão de posse não resolve

• Não dá propriedade. Só o registro do título transfere a propriedade (art. 1.245). A cessão de posse não é registrável na matrícula como transferência de domínio.
• Não transforma área pública em área particular. Bens públicos não estão sujeitos a usucapião (art. 102). Pagar pela posse de área pública não abre caminho para a propriedade.
• Não regulariza loteamento, construção ou ocupação irregular. Regularização depende do poder público e de procedimento próprio.
• Não afasta o dono do registro. Se existe um proprietário na matrícula, ele pode reivindicar o imóvel enquanto a usucapião não estiver consumada e reconhecida.

Como provar a posse que está sendo cedida

O contrato deve listar, e levar em anexo, o que mostra a posse e o seu tempo:

• Contratos e recibos anteriores, formando a cadeia de cessões até o ocupante atual.
• Contas de água, luz e outros serviços em nome de quem ocupa, das mais antigas às mais recentes.
• Carnês e comprovantes de tributos ou taxas lançados em nome do ocupante.
• Fotos datadas, notas de material de construção, projetos e alvarás, se existirem.
• Declarações de vizinhos e da associação de moradores.

Um elo documental faltante exige esclarecimento. A ausência do papel, isoladamente, não prova interrupção da posse, que depende dos fatos e das provas disponíveis.

O que o contrato de cessão de posse deve dizer

1. Que o objeto é a posse, e não a propriedade, com a declaração de que o cessionário sabe disso.
2. Como e quando a posse começou e por quem ela passou até chegar ao cedente.
3. A descrição do imóvel: localização, medidas, confrontantes e o que está construído.
4. Que a posse é exercida sem oposição, ou quais disputas existem.
5. Preço, forma de pagamento e quitação.
6. A data de entrega da posse e a divisão das contas antes e depois dela.

Os efeitos perante terceiros devem ser analisados com o Código Civil, art. 221, e a Lei de Registros Públicos, art. 129, item 10. O ato cabível depende da natureza e da finalidade do documento; Títulos e Documentos não substitui o registro imobiliário nem transforma posse em propriedade. Veja o guia de registro.

O papel de cada parte e de quem mais assina está em cedente e cessionário. O conceito geral, em o que é cessão de direitos.