O que é cessão de direitos de imóvel

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O que muda de mãos e o que não muda

Na transferência da propriedade imobiliária entre vivos pelo título, o Código Civil exige seu registro no Registro de Imóveis (art. 1.245). Essa regra não deve ser confundida com outras formas de aquisição, como sucessão ou usucapião. Assinar uma cessão de direitos, por si só, não transfere a propriedade registrada.

Muita gente negocia direitos antes de receber um título de propriedade: quem comprou na planta, quem tem um lote com compromisso em andamento ou quem exerce posse sem escritura em seu nome. É necessário comprovar a existência e os limites do direito. Morar no imóvel ou pagar uma conta, isoladamente, não demonstra que a pessoa tenha um direito disponível para ceder.

O que pode ser cedido

Quando a promessa de compra e venda não prevê arrependimento e está registrada na matrícula, o comprador tem um direito real à aquisição do imóvel e pode exigir a escritura definitiva, inclusive de terceiros a quem os direitos do vendedor tenham sido cedidos (arts. 1.417 e 1.418). Esse é o direito aquisitivo em sua forma mais forte. Sem registro, é necessário distinguir os efeitos obrigacionais e a proteção disponível no caso concreto; não se pode concluir que o contrato seja sempre inválido ou sem meios de tutela.

Sobre a posse, há um guia próprio: cessão de direitos possessórios.

Em que forma o negócio deve ser feito

A forma da cessão depende do direito negociado e das regras aplicáveis. O instrumento particular pode ser utilizado quando a lei admitir essa forma. A lei reconhece esse documento como prova das obrigações assumidas, mas avisa que os efeitos dele, e os da cessão, não alcançam terceiros antes do registro público (Código Civil, art. 221). A Lei de Registros Públicos prevê atos em Títulos e Documentos (art. 129, item 10), mas isso não substitui atos próprios do Registro de Imóveis. Veja qual registro examinar na cessão.

Há situações em que o instrumento particular não basta:

• Direitos hereditários: a cessão deve ser feita por escritura pública (art. 1.793).
• Direitos reais sobre imóvel de valor superior a trinta salários mínimos: a regra geral é a escritura pública, salvo quando a lei dispõe de outro modo (art. 108). Se a promessa está registrada na matrícula, confirme com o Registro de Imóveis a forma que ele aceita para a cessão.
• Lote em loteamento registrado: aqui a lei dispõe de outro modo. O contrato pode ser transferido por simples trespasse no verso do contrato ou por instrumento em separado, com o número do registro do loteamento, o valor da cessão e a qualificação do cessionário (Lei 6.766/1979, art. 31).

Quando é preciso anuência de outra pessoa

Depende do que está sendo cedido e do que o contrato original diz.

• Contrato com construtora ou incorporadora: confira se existe cláusula de anuência e quais condições são exigidas. Não presuma cobrança ou aprovação automática. Veja anuência e comunicação.
• Lote em loteamento registrado: a cessão independe da anuência do loteador, mas só produz efeitos em relação a ele depois que ele é cientificado por escrito pelas partes, ou quando a cessão é registrada (Lei 6.766/1979, art. 31, § 1º).
• Parcelas que ainda vão vencer: se quem recebe vai assumir uma dívida de quem cede, isso só libera o devedor original com o consentimento expresso do credor (Código Civil, art. 299). Sem esse consentimento, quem cedeu continua respondendo perante o credor.
• Cônjuge: a lei exige autorização do cônjuge para alienar imóveis, salvo no regime de separação absoluta (art. 1.647). A aplicação à cessão depende do direito, da titularidade e do regime de bens. Veja a participação do cônjuge.

Quem é quem em cada assinatura está em cedente e cessionário.

Cessão não é compra e venda

Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de uma coisa, e o outro, a pagar o preço (art. 481). Essa obrigação contratual não deve ser confundida com a transferência imediata da propriedade, que depende do título e do registro correspondentes. Na cessão, o foco é identificar qual direito está sendo transferido e quem pode dispor dele. Chamar a cessão de compra e venda não muda a realidade: sem título registrável, não há transferência de propriedade. Se o seu caso é de venda definitiva, com matrícula em nome do vendedor, o assunto é tratado por outro site do grupo, voltado à compra e venda de imóveis.

E o chamado ágio?

No mercado, ágio é o nome dado à negociação de imóvel financiado em que o comprador paga a diferença ao vendedor e assume as parcelas do banco. Juridicamente há cessão de direitos e assunção de dívida, mas o caso tem particularidades do financiamento bancário que pedem tratamento próprio. Ele é tratado em contratodevendadeagio.com.br.