Cedente e cessionário: quem é quem na cessão de direitos

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O papel de cada lado

O que o cedente deve declarar por escrito

• De onde vem o direito: o contrato, o recibo ou o tempo de posse que o sustenta, com cópia anexa.
• Quanto já foi pago do contrato original e quanto falta, se houver saldo.
• Que não cedeu o mesmo direito a outra pessoa.
• Se existem dívidas ligadas ao imóvel: tributos, taxas, condomínio, parcelas em atraso.
• Se existe ação judicial ou disputa sobre o imóvel ou sobre a posse.
• Quem ocupa o imóvel hoje e em que condição.

Na cessão de crédito feita a título oneroso, a lei diz que o cedente responde perante o cessionário pela existência do crédito no momento da cessão, mesmo que não se responsabilize expressamente (Código Civil, art. 295). Nos contratos de cessão de direitos sobre imóvel é comum repetir essa garantia por escrito, para não depender de interpretação.

O que o cessionário deve conferir e assumir

• Ler o contrato original inteiro, em especial a cláusula sobre cessão ou transferência.
• Confirmar com a empresa ou com o antigo dono o saldo e a situação do contrato.
• Declarar que conhece a situação do imóvel e que sabe que não está recebendo a propriedade registrada.
• Assumir, a partir da data da posse, as contas, os tributos e as taxas do imóvel.

A lista completa de conferências está em cuidados antes de assinar.

Quem mais assina

Cônjuge de quem cede

Nenhum dos cônjuges pode alienar imóveis sem autorização do outro, exceto no regime de separação absoluta (Código Civil, art. 1.647). A falta dessa autorização torna o ato anulável (art. 1.649). É necessário analisar a natureza do direito e o regime de bens antes de definir o papel da assinatura. A união estável não deve receber uma resposta automática. Veja cônjuge e companheiro na cessão.

Anuente

É quem concorda com a troca de uma das partes do contrato original. Na prática:

• Construtora ou incorporadora: o contrato costuma exigir anuência por escrito e pode prever taxa de transferência.
• Loteadora: em loteamento registrado, a cessão independe da anuência do loteador, mas só produz efeitos em relação a ele depois de cientificado por escrito ou de registrada a cessão (Lei 6.766/1979, art. 31, § 1º).
• Credor de parcelas: quando o cessionário assume uma dívida do cedente, o devedor original só fica liberado com o consentimento expresso do credor (Código Civil, art. 299).

Testemunhas

Validade e força executiva são questões distintas. O CPC, arts. 783 e 784, III e § 4º, estabelece requisitos para execução e prevê regras para títulos eletrônicos. Veja quando as testemunhas são relevantes.

Antes e depois da data da posse

A tabela ilustra um possível acerto interno, não uma regra universal. O acordo entre cedente e cessionário não afasta automaticamente direitos do condomínio, do poder público ou de outros credores. Confira a entrega da posse e as despesas.