Cuidados antes de assinar uma cessão de direitos

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1. A origem do direito

• Peça o contrato original e todas as cessões anteriores. A cadeia precisa chegar, sem falhas, até quem está cedendo agora.
• Leia a cláusula sobre cessão ou transferência do contrato original: ela pode exigir anuência, taxa ou forma específica.
• Confirme diretamente com a construtora, a loteadora ou o antigo dono o saldo do contrato e se há parcelas em atraso.
• Peça a matrícula atualizada do imóvel, quando existir, e veja quem é o dono no registro e se há penhora, hipoteca ou outra restrição.
• Pergunte se o mesmo direito já foi prometido ou cedido a outra pessoa, e peça essa declaração por escrito.

Se o que está sendo cedido é só a posse, as conferências são outras: veja cessão de direitos possessórios.

2. O imóvel

• Visite o imóvel e confira se quem ocupa é quem está cedendo.
• Compare medidas e limites do contrato com o que existe no local.
• Peça os comprovantes de tributos, taxas, condomínio e contas de consumo, e combine quem paga o que estiver em aberto.
• Em área ainda não regularizada, consulte a prefeitura ou o órgão de terras sobre a situação do parcelamento.

3. As pessoas

• Confira documentos e estado civil de quem cede. Verifique a titularidade, o regime de bens e se a autorização conjugal é necessária para aquele direito, considerando o art. 1.647 do Código Civil.
• Se alguém assina por procuração, leia a procuração: ela precisa dar poderes para ceder aquele direito, sobre aquele imóvel.
• Se o contrato original exige anuência, o anuente assina o próprio instrumento ou emite documento à parte antes do pagamento final.
• Se o direito vem de herança ainda não partilhada, pare: a cessão de direitos hereditários exige escritura pública (art. 1.793).
• Pesquise ações judiciais em nome de quem cede, no tribunal do estado e na Justiça do Trabalho e Federal.

O papel de cada um está em cedente e cessionário.

4. O dinheiro

• Escreva o preço total, o sinal, cada parcela e cada vencimento. Evite valor diferente do real: o contrato é a sua prova.
• Prefira transferência bancária identificada, da conta de quem recebe o direito para a conta de quem cede.
• Amarre os pagamentos maiores a entregas: anuência assinada, posse entregue, documentos recebidos.
• Exija recibo de cada pagamento e termo de quitação ao final. A quitação deve indicar o valor, a dívida quitada, quem pagou, a data e o lugar, com a assinatura de quem recebeu (art. 320).
• Combine por escrito o que acontece se uma parcela atrasar e se a anuência for negada.

Depois de assinar

1. 1.
   Guarde uma via original completa

   Com todos os anexos e todas as páginas rubricadas.

2. 2.
   Comunique quem precisa saber

   Construtora, loteadora ou antigo dono. Em loteamento registrado, a cessão só produz efeitos em relação ao loteador depois dessa ciência por escrito ou do registro (Lei 6.766/1979, art. 31, § 1º).

3. 3.
   Avalie o registro do contrato

   O instrumento particular só produz efeitos perante terceiros depois de registrado (Código Civil, art. 221). A providência cabível depende do título e do efeito pretendido. Títulos e Documentos (Lei 6.015/1973, art. 129, item 10) não substitui atos próprios da matrícula. Veja o guia de registro.

4. 4.
   Atualize os cadastros

   Contas de consumo, condomínio, associação e cadastro municipal, conforme o caso.

Sinais de alerta

Reconhecer firma das assinaturas não é exigência geral da lei para o contrato valer entre as partes, mas se relaciona à autenticidade da assinatura e não atesta todos os fatos do negócio. Veja o que reconhecer firma comprova. Para o conceito e a forma do negócio, veja o que é cessão de direitos.